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浙商資產研究院《金融行業周報》（第355期）

發布時間： 2025年09月29日 17:00

摘要

金融監管總局：銀行業保險業總資產超500萬億元，五年新增實體經濟融資170萬億元；

京東產發聯合瑞士合眾與Eza Hill以17億元收購凱德騰飛新加坡四處物流資產；

2025年文旅行業倒閉潮：青海旅投破產清算，行業困局下如何破局；

阿里資產“流拍再賣”模式首例成功：廣州市花都區悅景閣604房溢價30萬成交。

來源：浙商資產研究院

一、財經政策資訊

9月22日，國務院新聞辦舉行“高質量完成‘十四五’規劃”新聞發布會，金融監管總局局長李云澤表示，銀行業保險業總資產超500萬億元，五年平均增長超9%，穩固全球最大信貸市場和第二大保險市場地位。五年新增實體經濟融資170萬億元，科研技術貸款、制造業中長期貸款、基礎設施貸款年均增長27.2%、21.7%、10.1%，普惠型小微企業貸款余額36萬億元。不良資產處置較“十三五”末增超40%，高風險機構數量與資產規模大幅壓降，部分省份實現高風險中小機構清零。“十四五”期間累計處罰機構2萬家次、責任人3.6萬人次，監管體系全面強化。城市房地產融資協調機制支持白名單項目貸款超7萬億元，助力近2000萬套住房交付，保障購房人權益。

【評論】金融監管總局披露的“十四五”成績單彰顯了金融業在支持實體經濟與風險防控中的關鍵作用，總資產超500萬億元、五年新增融資170萬億元，凸顯了信貸主渠道對科技創新、制造業和基建的精準支持。普惠小微貸款余額翻倍且利率下降，結合不良資產處置增40%及高風險機構清零，顯示了監管與行業協同化解風險的成效。房地產融資協調機制貸款超7萬億元，有效緩解房企流動性壓力，呼應20家房企化債1.2萬億元的行業趨勢。然而，國有六大行信用卡不良率全線上漲及房地產低迷提示潛在風險仍存，監管需警惕零售信貸與地產風險外溢。未來應深化穿透式監管與數字化風控，推動AMC（如長城資產金科重整）與政策協同，優化資源配置，平衡穩增長與防風險，確保金融支持新型工業化與經濟高質量發展。

二、房地產行業資訊

近日，多家媒體披露，京東旗下基礎設施投資與資產管理平臺京東產發，將聯合瑞士合眾集團及高瓴資本支持的Eza Hill，以3.06億新元（約17億元人民幣）的價格，從凱德騰飛房產信托（CapitaLand Ascendas REIT）手中收購新加坡四處物流資產。交易價格較物業總市場估值溢價6%，較原始購入價溢價21%。資產包括位于烏美路的工業資產，以及樟宜南街、裕廊東大廈（大士裕廊工業區附近）、班丹大道的物流倉庫，總建筑面積約18.63萬平方米，平均剩余土地年限27年，平均剩余租期1.6年。其中，班丹大道Senkee物流樞紐規模最大，建筑面積約8.78萬平方米，售價1.4億新元。三方計劃將資產打包成REITs基金，明年于新加坡交易所掛牌，規模超10億美元（約72億元人民幣），設立工作預計10月內完成。該收購是京東產發今年海外擴張動作之一，此前7月以2.5億澳元收購澳大利亞Wacol物流中心，8月中旬以40億港元收購香港佳寶食品超市，9月1日以超180億估值向歐洲CECONOMY發出收購要約，今年累計投資近245億元。

【評論】京東產發以17億元收購凱德騰飛新加坡四處物流資產，并計劃打包REITs上市，彰顯了京東在全球供應鏈布局中的戰略雄心。本次交易通過與高瓴支持的Eza Hill合作，以溢價6%成交，未來還將打包成REITs基金，預計規模超10億美元，將成為新加坡市場近一年來的最大新晉基金。然而，在全球物流地產波動及電商競爭加劇的背景下，平均租期僅1.6年的資產需警惕續租風險，結合今年245億元海外投資（如澳大利亞Wacol中心、香港佳寶超市），京東需平衡擴張速度與資產回報。未來，此模式可為中國企業“走出去”提供借鑒，深化產融結合，推動物流基礎設施國際化，但需加強風險評估，確保投資可持續性，為實體經濟注入活力。

三、不良資產行業資訊

（一）2025年一季度，國內旅游人次達17.94億（同比增長26.4%），出游花費1.80萬億元（同比增長18.6%），但文旅行業卻深陷困境。青海省旅游投資集團股份有限公司（青海旅投）及13家子公司宣布破產清算，耗盡4.8億元注冊資本，涉及2371萬元無產權營地投資及3000萬元倒貼收購資不抵債公司。云南、張家界、桂林、西安、大連、西藏等地文旅企業同樣承壓，44家上市文旅公司中25家營收負增長（占比56.8%）。航空公司如南方航空、中國東航、中國國航一季度分別虧損7.47億元、9.95億元、20.44億元。人造古城鎮如張家界大庸古城三年半虧損5.47億元，折舊攤銷成本超5000萬元，51.3%游客認為古鎮高度同質化。行業破局需深挖在地文化、推行精細化運營、構建長效治理體系，適應情緒主導、深度體驗、短途自由行等消費趨勢。

【評論】青海旅投的破產清算與大庸古城的連年虧損，揭露了文旅行業“借殼搞基建”模式的致命缺陷，重資產高折舊與同質化開發導致資金鏈斷裂。盡管2025年旅游人次與消費雙增，行業卻未能普遍受益，資金被折舊攤銷、財務費用等吞噬，反映出缺乏文化IP與規劃短視的問題。文旅行業需從流量驅動轉向價值沉淀，深挖在地文化，精細化運營，長效治理結合的破局路徑，契合市場深度體驗趨勢，但需警惕轉型中的資金壓力與市場波動。未來，文旅企業應借助政策支持（如準財政工具）與AMC處置經驗（如金科重整），以匠心打造差異化產品，確保長期可持續發展與經濟協同。

（二）近日，在阿里資產平臺，“廣州市花都區公益路25號悅景閣604房”經23次出價、22次延時激烈競爭后成交，金額2410532元。這是阿里資產響應最高人民法院“終本清倉”號召，在2025年推出的“流拍再賣”創新模式全國首例成功成交標的。該模式針對以往流拍資產的“二次拍賣降價、變賣遇冷”困境，通過重新獲客、恢復執行流程，助力資產流動。該房產位于廣州市花都區悅景閣小區，建筑面積411.24平方米，規劃為住宅，位于6-7層（總7層），朝南簡裝，無鑰匙，已確權單獨所有，但處于查封、抵押狀態。2022年在廣州市中級人民法院三輪強制拍賣失敗后，申請人授權阿里資產重新引流，找到意向客戶并獲法院支持恢復執行，最終溢價30萬成交，實現債權回收。

【評論】阿里資產“流拍再賣”模式的首例成功，不僅打破了司法拍賣流拍資產“沉底”困境，還為全國終本庫資產循環利用注入了活力。該案例中，通過數字化平臺重新獲客與恢復執行，實現了241萬元成交的溢價結果，平衡了債權人回收與市場流動需求。阿里資產服務超4200家金融機構與3億消費者，該案例凸顯了其作為一站式平臺的優勢，進一步推動特殊資產的透明高效處置。然而，在房地產市場低迷與不良資產處置壓力加大的背景下（如20家房企化債超1.2萬億元），此類模式需警惕估值波動與執行風險。未來，阿里資產可以深化與法院、AMC的協同，推動更多流拍資產“重生”，為優化營商環境與金融風險化解貢獻力量，同時探索AI技術提升引流效率，確保司法拍賣的公平與高效。

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