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浙商資產研究院《金融行業周報》（第361期）

發布時間： 2025年11月17日 17:00

摘要

國泰金租招募破產投資人，金融租賃牌照尋“白衣騎士”；

萬科加速變現廣信資產包，3個月付款期顯現金流壓力；

"零首付"購房風險暴露，銀行不良貸款率承壓。

來源：浙商資產研究院

一、財經政策資訊

天津國泰金融租賃有限責任公司（國泰金租）管理人已于2025年11月10日正式發布破產投資人招募公告，報名期限為30天。該公司成立于2017年11月，注冊資本20億元，是全國第一家由大型綜合型汽車制造企業發起設立的金融租賃公司，并持有中國汽車業第一張金融租賃牌照。國泰金租自2022年起已實際停業，2023年10月獲金融監管部門批準進入破產程序，隨后由天津市濱海新區人民法院裁定受理破產清算。此次招募旨在為這家持牌金融機構引入合格投資人，若招募成功，管理人將申請將破產清算程序轉為重整程序。

【評論】目前國內對金融機構的態度是專業經營，關偏門走正門。類金融牌照在過去一段時間里較為緊俏，是因為銀行出資困難需要類金融機構委托貸款或配合做結構化產品，但隨著行為監管全覆蓋，類金融牌照的此類價值收縮，未來只有回歸產融結合本質才能繼續發揮作用。

二、房地產行業資訊

萬科近期將旗下廣州萬溪位于越秀區的兩處商辦物業擺上貨架，要求買家在2025年12月15日前繳清全款，較短的付款周期引發市場對其現金流狀況的關注。這兩處物業均源自2017年萬科以551億元收購的廣信資產包，該資產包包含廣州核心城區16宗地塊。今年以來，萬科已啟動三輪資產整售，累計8項資產尋求買家。盡管廣信資產包被視為優質戰略資源，但因涉及2800余起歷史訴訟，七年間僅完成不足15%的開發規劃。萬科計劃2025年通過資產盤活實現770億元經營現金流入，此次資產處置是其兌現該目標的關鍵舉措。

【評論】無論是房地產公司還是資產管理公司，在發展順利時期都會有意收購“戰略資產”用于過冬，這類戰略資產通常具有非常誘人的估值修復潛力，但現實情況是在市場上交易的資產價格已經反映價值，交易價格遠低于估值意味著估值修復的難度極大，房地產公司和資產管理公司若要使用戰略資產過冬，則需要折上折的思路評估其價值。

三、不良資產行業資訊

近期，"高評高貸"違規操作引發的金融風險持續暴露。該操作通過虛高評估房價套取銀行貸款，實現"零首付"購房，將風險轉嫁至銀行體系。2024年廣州二手房價格下跌17.81%，但銀行評估價更新滯后，為"高評高貸"提供操作空間。數據顯示，10家銀行個人住房貸款不良率超過1%，其中2家超過4%，接近國際警戒線。2025年9月至12月，司法拍賣平臺新增住宅房產拍賣項目近6000項。目前，國家金融監督管理總局已在十余個省份發布風險提示，銀行業正通過建立風險畫像模型等措施加強風控。

【評論】高評高貸風險屬于銀行操作風險，利用做高評估值拉高貸款額度，實質上增加銀行的風險敞口。銀行對持有的個人住房貸款不良，如果集中掛牌拋售會增加市場拋壓，不利于自身估值穩定，銀行轉移給資產管理公司仍不改變終端市場拋壓重的問題。因此對于風險暴露，仍然需要資本實力強的機構集中承擔，才是最穩健最經濟的化解方法。

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