浙商資產(chǎn)研究院《金融行業(yè)周報》（第362期）
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2025年11月24日 17:00
興業(yè)銀行旗下興銀投資在福州揭牌，銀行系“耐心資本”陣容全面擴容；多地銀行集中直售抵債房產(chǎn)，近萬套資產(chǎn)涌向市場，反映不良處置壓力攀升。11月16日，興銀金融資產(chǎn)投資有限公司在福州正式揭牌成立，成為全國首家由股份制銀行發(fā)起、設(shè)立并開業(yè)的金融資產(chǎn)投資公司（AIC），注冊資本100億元。自此，我國AIC體系在時隔八年后迎來第一次來自股份制銀行的擴容，打破此前由五大國有銀行“獨家布局”的格局。興銀投資的成立，源自今年3月金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于進一步擴大金融資產(chǎn)投資公司股權(quán)投資試點的通知》，明確信貸+股權(quán)雙輪驅(qū)動，允許符合條件的商業(yè)銀行發(fā)起設(shè)立AIC，重點投向18個試點省份中的科技、先進制造業(yè)與民營企業(yè)。興銀投資定位于“市場化債轉(zhuǎn)股與相關(guān)股權(quán)投資業(yè)務(wù)”，目標(biāo)在于改善優(yōu)質(zhì)科創(chuàng)企業(yè)及民營企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、降低杠桿率、提升企業(yè)穿越周期的能力。興業(yè)銀行董事長呂家進表示，公司將依托興業(yè)銀行在綠色金融、供應(yīng)鏈金融、投資銀行等領(lǐng)域的積累，形成“債轉(zhuǎn)股+綜合金融服務(wù)”能力，打造銀行體系中的專業(yè)化股權(quán)投資平臺。除興銀投資外，中信銀行、招商銀行、郵儲銀行已于6–10月陸續(xù)獲批籌建AIC，至此“股份行AIC三家齊全，國有行AIC六家到位”，AIC隊伍自2017年以來首次進入加速擴張期。【評論】除了興業(yè)，招商也新成立金融資產(chǎn)投資公司。國家密集發(fā)放金融資產(chǎn)管理公司牌照意味著在不良資產(chǎn)領(lǐng)域嘗試多種渠道化解風(fēng)險，對于大額單體的不良債權(quán)項目，直接處置會傷害經(jīng)營主體，因此使用債轉(zhuǎn)股的方式進行負債端管理更有助于保全企業(yè)主體。從目前國家的金融監(jiān)管思路來看，用長期限資金緩釋風(fēng)險，而非使用交易向社會主體轉(zhuǎn)移，是未來一段時間的主要指導(dǎo)思想。在國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)深陷債務(wù)泥潭、核心房企紛紛爆雷甚至連萬科都壓力陡增的背景下，潘石屹與張欣卻已在美國重新開啟“第二人生”。過去十年間，SOHO中國從高調(diào)擴張轉(zhuǎn)為持續(xù)、系統(tǒng)性地拋售資產(chǎn)，自2014年至今累計套現(xiàn)超過300億元，并嘗試將公司核心“八大金剛”整包出售給黑石、高瓴等全球機構(gòu)，但最終均未能落地。與此同時，兩人以家族辦公室 Seven Valleys（七谷）為中樞，在美國開啟新一輪布局。Seven Valleys 管控的資產(chǎn)已超過 50 億美元，并多次出現(xiàn)在紐約、波士頓等地的核心交易。2025年最新消息顯示，其旗下 Closer Properties 以約6250萬美元收購紐約上東區(qū)五塊地塊，計劃整合開發(fā)至六塊，預(yù)計總投資接近7600萬美元，這也是潘石屹夫婦首次在美國以“開發(fā)商身份”自主操盤新項目，意味著從物業(yè)持有者向主動開發(fā)者的角色切換。過去幾年，他們已陸續(xù)收購紐約曼哈頓多處地標(biāo)建筑，如港務(wù)局大樓、曼哈頓公園大道廣場部分股權(quán)、GM大廈股權(quán)等。2015年起，潘石屹持有的SOHO中國股權(quán)全部轉(zhuǎn)至張欣名下；通過多家公司注冊、跨境結(jié)構(gòu)搭建，形成了獨立于SOHO中國之外的家族資本平臺?？梢暈椤皣鴥?nèi)賣，中國清倉；海外買，美地深耕”的系統(tǒng)化遷移。【評論】美國目前處于高通脹階段，按照投資時鐘分析確實適合投資房地產(chǎn)。美國處于高通脹的原因，一部分是因為外部資金受到高利息回流，另一部分是因為科技產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的投資機會，因此美國通脹率持續(xù)較高，此時投資實物資產(chǎn)能夠較好地吸納當(dāng)下的富余資金，對美國來說以此降低流通資金規(guī)模也有助于抗通脹。從商業(yè)的角度來說，國內(nèi)仍然處于新常態(tài)，房地產(chǎn)是面向終端的大宗消費品，因此上游通脹不會惠及房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)面對的是終端消費通縮，此時進行多空操作確實具有商業(yè)上的可行性。
10月29日至30日，蘭州農(nóng)商行在京東資產(chǎn)平臺集中掛牌近200個房產(chǎn)標(biāo)的，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)，起拍價從幾萬元到數(shù)億元不等。該行人士稱，這些均為已完成過戶的抵債資產(chǎn)，無產(chǎn)權(quán)糾紛，可直接出售。除蘭州農(nóng)商行外，農(nóng)業(yè)銀行、建行、交行、蘭州銀行、吉林農(nóng)商行等多家銀行均在大規(guī)模開展房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。蘭州銀行2025年掛牌房產(chǎn)達1779個，農(nóng)行今年掛牌649個；吉林銀行、中原銀行、溫州銀行、大連銀行等也有數(shù)百至上千套直售資產(chǎn)。相比之下，各省農(nóng)信系統(tǒng)直售規(guī)模更為龐大：廣東農(nóng)信掛牌逾1.2萬套、四川農(nóng)信近2.5萬套、遼寧農(nóng)信逾1.1萬套。業(yè)內(nèi)人士指出，此類房產(chǎn)大多來源于企業(yè)經(jīng)營貸及個人抵押貸款違約，傳統(tǒng)債權(quán)出售或法拍回收率較低，銀行近年來開始直接出售抵債房，以提升回款效率。部分資產(chǎn)具備較強吸引力，如城市核心商業(yè)用房、整棟辦公樓及熱點區(qū)域的稀缺住宅；但絕大多數(shù)住宅類資產(chǎn)成交率偏低。例如蘭州農(nóng)商行在遼寧沈撫新區(qū)的“育才壹品”掛牌超250套，因多次流拍降價30%以上仍無成交。【評論】僅從上海的市場觀察來看，新房降幅逾10%，二手房降幅更是逾20%，若按30%首付的比例來看，大量個人住房貸款將臨界技術(shù)違約節(jié)點，理性選擇是斷供止損。現(xiàn)實情況是銀行集中掛牌房地產(chǎn)意味著增強拋壓，對二手房市場估值進一步壓縮，合理的做法應(yīng)是政府出手做供給側(cè)改革，控制市場流通二手房掛牌數(shù)量，同時將收購的斷供房改成租賃住房。但是這需要地方政府擁有足夠的資金儲備，可是房地產(chǎn)本身就是地方政府主要的財政來源，因此最終解決仍需要中央政府的方案落地。
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